Identificar burbujas inmobiliarias es un negocio complicado. Después de todo, como señala Nick Routley de Visual Capitalist, a pesar de que muchos de nosotros "conocemos una burbuja cuando la vemos", no tenemos pruebas tangibles de una burbuja hasta que realmente estalla.
Y para entonces, ya es demasiado tarde.
El mapa anterior, basado en datos del Índice de Burbuja Inmobiliaria de UBS, sirve como un sistema de alerta temprana, evaluando 25 ciudades globales y puntuarlas en función de su riesgo de burbuja.
Leyendo las señales
Las burbujas son difíciles de distinguir en tiempo real, ya que los inversores deben juzgar si los precios de un mercado reflejan con precisión lo que sucederá en el futuro. Aun así, hay algunas señales a tener en cuenta.
Como ejemplo, un desacoplamiento de los precios de los ingresos y alquileres locales es una señal de alerta común. Además, los desequilibrios en la economía real, como la actividad excesiva de la construcción y los préstamos, pueden indicar una burbuja en ciernes.
Con esto en mente, ¿qué mercados globales están exhibiendo el mayor riesgo de burbuja?
La geografía de las burbujas inmobiliarias
Europa es el hogar de una serie de ciudades que tienen un riesgo extremo de burbuja, con Frankfurt encabezando la lista este año. El centro financiero de Alemania ha visto aumentar los precios reales de las viviendas en un 10% por año en promedio desde 2016, la tasa más alta de todas las ciudades evaluadas.
Dos ciudades canadienses también se encuentran en territorio burbuja: Toronto y Vancouver. En el primero, casi el 30% de las compras en 2021 fueron a compradores con múltiples propiedades,lo que demuestra que la inversión inmobiliaria está viva y bien. A pesar de los esfuerzos para enfriar estos mercados urbanos calientes, los mercados canadienses se han recuperado y han continuado su marcha al alza. De hecho, en las últimas tres décadas, los precios de las viviendas residenciales en Canadá crecieron a las tasas más rápidas en el G7.
A pesar de los disturbios civiles y la inquietud por las nuevas políticas, Hong Kong todavía tiene la segunda puntuación más alta en este índice. Mientras tanto, Dubai figura como "infravalorada" y es la única ciudad en el índice con una puntuación negativa. Los precios residenciales han tenido una tendencia a la baja durante los últimos seis años y ahora han bajado casi un 40% desde los niveles de 2014.
Nota: El Índice de Burbuja Inmobiliaria no incluye actualmente ciudades de China continental.
Tendencia siempre al alza
Los mercados sobrecalentados no son nada nuevo, aunque la pandemia de COVID-19 ha cambiado la dinámica de los mercados inmobiliarios.
Durante años, la apreciación del precio de la vivienda en los centros de las ciudades estaba casi garantizada a medida que la construcción estaba en auge y la gente estaba ansiosa por vivir un estilo de vida urbano. Las opciones de trabajo remoto y la reducción del tamaño de las oficinas están cambiando la ecuación de valor para muchos, y como resultado, los precios de la vivienda en áreas no urbanas aumentaron más rápido que en las ciudades por primera vez desde la década de 1990.
Aun así, estas prioridades cambiantes no han desinflado el mercado inmobiliario en las ciudades globales del mundo. A continuación se presentan las tasas de crecimiento para 2021 hasta ahora, y cómo se compara con los últimos cinco años.
En general, los precios han tenido una tendencia al alza en casi todas partes. Todas menos cuatro de las ciudades anteriores, Milán, París, Nueva York y San Francisco, han tenido un crecimiento positivo año tras año.
A pesar de que las burbujas inmobiliarias continúan creciendo, hay un elemento de incertidumbre. La relación deuda/ingresos sigue aumentando, y los estándares de préstamo, que se relajaron durante la pandemia, se están endureciendo una vez más. Agregue los cambios sociales que ocurren en este momento, y predecir el futuro de estos mercados se vuelve más difícil.
A corto plazo, podemos ver lo que UBS llama "la era del rendimiento superior urbano" llegar a su fin.
0 Comentarios